Kein Widerruf der Zustimmung zur Mieterhöhung nach Regeln für Fernabsatzvertrag

 

Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu, so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen, nicht zu.

BHG, Urteil v. 17.10.2018, VIII ZR 94/17 

 

Fakten: Ein Wohnungsunternehmen forderte den Mieter auf, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Der Mieter tat dies, widerrief die Zustimmung später jedoch schriftlich. Später zahlte er die erhöhte Miete unter Vorbehalt. Mit der Klage verlangt er unter anderem die Rückerstattung der gezahlten Erhöhungsbeiträge. Der BGH hatte zu entscheiden, ob auf Mieterhöhungsvereinbarungen der hier fraglichen Art die Regelungen über Fernabsatzverträge anzuwenden sind mit der weiteren Folge, dass der Mieter seine zuvor erteilte Zustimmung zur Mieterhöhung widerrufen kann.

Entscheidung: In der Praxis der Wohnungsunternehmen ist es üblich, dass Mieterhöhungen im Wege wechselseitiger schriftlicher Erklärungen vereinbart werden. Auf diese Weise wird der Mietvertrag hinsichtlich der Preisvereinbarung abgeändert (§ 558b Abs. 1 BGB). Dieses Verfahren erfüllt die tatsächlichen Voraussetzungen der Fernabsatzregelungen des§ 312c BGB. Zu den dort aufgeführten Fernkommunikationsmitteln zählen auch Briefe, Telefonanrufe, Telekopien, Emails und sogar SMS-Nachrichten. Dem Mieter steht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein Widerrufsrecht zu. Streitig ist, ob das Widerrufsrecht auch für die Zustimmung zur Mieterhöhung gilt. Der BGH verneint das unter anderem mit dem Argument, ein Fernabsatzvertrag setze voraus, dass der Vertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems zustande kommt. Das sei hier nicht gegeben.

Fazit: Die Entscheidung des BGH gilt nur, wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach §§558 ff. in der gesetzlich vorgesehenen Textform (§558a Abs. 1, §126b BGB) erklärt. Auf freiwillige Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 557 BGB sind dagegen die Regelungen über im Fernabsatz geschlossene Verbraucherverträge anzuwenden. Dies folgt aus der Erwägung, dass diese Vereinbarungen nicht an die Zulässigkeitsvoraussetzungen und Beschränkungen von Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren gebunden sind.

Quelle: Immobilien Wirtschaft 02/2019, Verlag Haufe